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Erhaltungssatzungen und sozialgerechtes Wohnen am 07.-08.06.2018 in Berlin - Veranstaltungsbericht

Die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum ist eine der derzeit dringendsten Aufgaben von Städten und Gemeinden in Verdichtungsräumen. Neben der Schaffung zusätzlicher Wohnungsangebote ist die Sicherung und Förderung des bestehenden Angebots ein wichtiger Punkt vieler kommunaler Wohnungsstrategien. Das Institut für Städtebau hat dieses Thema mit einer zweitägigen Fachtagung zu Erhaltungssatzungen und sozialgerechtem Wohnen aufgegriffen.

 

Zunächst führte Sebastian Klöppel, Referent des Deutschen Städtetags, in einem kurzweiligen Vortrag zu den Herausforderungen des Wohnungsmarkts in kommunalen Verdichtungsräumen ein. Nach einer Einordnung der demographischen und raumstrukturellen Rahmenbedingungen stellte Klöppel fest, dass es beim Thema Wohnungsnot nicht an wissenschaftlichen Erkenntnissen mangele, sondern an einer Umsetzung der diagnostizierten Probleme in aktives Handeln. Diese These wurde schließlich an einigen Beispielen illustriert.

Mit welchen städtebaulichen Instrumenten überhaupt auf den Wohnungsmarkt eingewirkt werden könne, stellte Florian Schmidt, seines Zeichens Stadtbaurat im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, dar. Er differenzierte die Instrumente danach, ob diese für einen Einsatz im Bestand (Sanierungs- und Erhaltungssatzung, Zweckentfremdungsverbot usw.) oder beim Neubau (kooperatives Baulandmodell, Bebauungspläne u.a.) geeignet seien. Einen Schwerpunkt legte er dabei auf das gemeindliche Vorkaufsrecht, das aus seiner Sicht ein geeignetes Instrument in Bestandslagen ist.

In die rechtlichen Rahmenbedingungen der sozialen Erhaltungssatzung führte Prof. Dr. Gerd Schmidt-Eichstaedt, Mitbegründer und Inhaber der Plan und Recht GmbH, ein. Neben einer differenzierten Darstellung des Instruments und damit verbundener Rechtsfolgen stellte der Referent auch mehrere Thesen auf, die anschließend ausgiebig diskutiert wurden. Das betraf einerseits den Genehmigungsvorbehalt zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der nach Prof. Schmidt-Eichstaedt die Hauptmotivation vieler Kommunen für die Aufstellung sozialer Erhaltungssatzungen sei. Weiterhin rückte er den Einfluss des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf den Wohnungsmarkt in den Fokus und forderte die Kommunen auf, sich diese Wirkung künftig stärker zu vergegenwärtigen.

Den ersten Veranstaltungstag beschloss Daniel Hofmann vom GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH mit der Vorstellung einer Studie über die Auswirkungen von AirBnB auf den Berliner Wohnungsmarkt. Dabei stellte Hofmann heraus, dass der überwiegende Teil der auf dem Portal angebotenen Unterkünfte der Kurzzeitvermietung diene und nur eine untergeordnete Zahl dauerhaft als Ferienwohnung angeboten würde. In Relation zur gesamten Wohnungszahl sei der Anteil angebotener Wohnungen sehr gering, wenngleich eine Konzentration des Unterkunftsangebots in der Innenstadt erfolge.

Zum Auftakt des zweiten Tags erörterte Dr. Gerhard Spieß, Fachanwalt für Verwaltungsrecht bei Döring Spieß Rechtsanwälte in München, die Einsatzmöglichkeiten städtebaulicher Verträge zur Sicherung sozialverträglichen Wohnraums. Neben einem Schwerpunkt auf das Einheimischenmodell ging Dr. Spieß vor allem auf diverse Modelle geförderten Wohnungsbaus ein. Dabei wurde in der Diskussion mit dem Plenum die Polarisierung bei neu gebauten Wohnungen in sozial geförderten Wohnraum einerseits und hochpreisige Luxuswohnungen andererseits herausgearbeitet. Dies würde v.a. für den Mittelstand zu einem reduzierten Wohnungsangebot führen.

Im Anschluss referierte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, über die energetische Erneuerung in Erhaltungsgebieten. Dabei kritisierte er vor allem die schwammigen gesetzlichen Vorgaben: So würde eine Modernisierung auf die Mindeststandards der EnEV nach BauGB zulässig sein, obwohl die EnEV selbst gar keine Mindeststandards kenne. Zudem würde die Umlegung der Modernisierungskosten auf die Miete regelmäßig zu Verdrängungseffekten führen, sodass hier flankierende Regelungen notwendig seien. Ansatzpunkte dazu zeigte Wild im Folgenden auf.

Das Zusammenspiel von städtebaulicher Sanierungs- und Erhaltungssatzung wurde von Theodor Winters, Geschäftsführer der S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung GmbH, erläutert. Nach einem Rückblick auf die Praxis der Berliner Sanierungsgebiete in den 80er und 90er Jahren skizzierte Winters kritisch die Entwicklung in Gesetz und Rechtsprechung. Dabei arbeitete er die grundsätzlich unterschiedlichen Zielrichtungen beider Instrumente heraus, um im Anschluss auch mögliche Synergieeffekte aufzuzeigen. Ob diese durch einen parallelen Einsatz beider Instrumente oder eine Anpassung des gesetzlichen Rahmens erfolgen solle, bedurfte einer vertieften Diskussion.

Eine zentrale Rolle bei der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum nehmen die kommunalen Wohnungsbauunternehmen ein. Christina Geib, Geschäftsführerin der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH, führte anhand zahlreicher Beispiele und Überlegungen in die Materie ein. Im Mittelpunkt stand dabei die Spannung zwischen sozialer Verantwortung und einem am offenen Markt operierenden Unternehmen. Dabei wies sie auch auf die Rolle der WBM bei der Ausübung von Vorkaufsrechten hin und welche praktischen Probleme dies teilweise für kommunale Wohnungsbauunternehmen mit sich bringe.

Den Abschluss bildete ein Vortrag von Dr. Jörg Beckmann, Rechtsanwalt der Berliner Kanzlei Gaßner, Groth, Siederer & Coll., zur Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung sowie dem Vorkaufsrecht in solchen Gebieten. Anhand zahlreicher Entscheidungen zeigte Dr. Beckmann die juristischen Knackpunkte der Vorhabenzulassung im Erhaltungsrecht auf. Nach einer kurzen Darstellung der gesetzlichen Grundlagen zum Vorkaufsrecht stellte der Referent auch hierzu z.T. noch unveröffentlichte Judikate vor, die nach seiner Einschätzung die Kommunen wesentlich stärken würden.

Die rege Nachfrage der Fachtagung, die intensiven Diskussionen wie das breite Themenspektrum zeigen, dass das Thema nicht nur hochaktuell ist, sondern den Kommunen auch in Zukunft unter den Nägeln brennen wird. Das Institut für Städtebau wird hier auch weiterhin mit Fortbildungsveranstaltungen begleitend tätig sein und eine optimale Plattform zum Erfahrungsaustausch mit Kolleginnen und Kollegen aus dem gesamten Bundesgebiet bieten.

Text: Malte Arndt M.Sc. Stadt und Regionalplanung, ISB Berlin
Foto: Bergmannkiez Berlin, Pixabay